„Leben und wohnen Alte Schule“: Idee, Planung und Hindernisse

[sprecher@lebenuwohnen]

Die Idee: wie schafft man bezahlbaren Wohnraum für Ältere und Jüngere mit dem Ziel Leben bis ans Lebensende.

Es gibt über 3500 Ältere in Heikendorf und etwa 100 betreute Wohnungen. Die Hälfte davon zu Mietpreisen von über 30 €/m², also nur für ganz wenige mit sehr hoher Rente. Das entsprach aber nicht dem Schnitt der Heikendorfer Älteren, wie Seniorenbeirat und Sozialverband feststellten. Die Meisten konnten sich das nicht leisten. Darum kam die Idee auf, eine genossenschaftlich organisierte generationenübergreifende betreute Wohnanlage im Zentrum von Heikendorf auf dem der Gemeinde gehörenden alten Schulgrundstück zu bauen. Dazu wurde vom Seniorenbeirat ein Antrag zu einer Machbarkeitsstudie gestellt:
Beschluss 1 einstimmig:
Der Antrag des Seniorenbeirats, eine Machbarkeitsstudie erarbeiten zu lassen, wird von der Gemeindevertretung ausdrücklich unterstützt. Kosten für die Gemeinde entstehen dabei nicht. Eine Vorfestlegung auf den Standort Seniorengerechtes Wohnen ist damit nicht verbunden. Dies ist keine Entscheidung für die Vergabe des Grundstücks.

Da der letzte und vorletzte Satz der FDP und den Grünen etwas hart vorkam, reichten sie eine Ergänzung ein:
Die Fraktionen von FDP und GRÜNE beantragen, dass bei einem positiven Ergebnis der Machbarkeitsstudie auf dem ehemaligen Schulgelände generationenübergreifendes, genossenschaftliches und bezahlbares Wohnen realisiert wird.
Beschluss 2 einstimmig
Die Gemeindevertretung beschließt, dass auf einem Teil des Grundstücks der ehemaligen Grund- und Gemeinschaftsschule genossenschaftliches und generationenübergreifendes Wohnen realisiert werden soll. Von den geplanten Wohnungen sollen zwei Drittel geförderte Wohnungen entstehen, davon die Hälfte nach dem ersten Förderweg und die weitere Hälfte nach dem zweiten Förderweg.

Das war die Grundlage für engagierte ältere Menschen mit Unterstützung des  Seniorenbeirates und des Sozialverbandes in Heikendorf zunächst beim Innenministerium und Sozialministerium Unterstützung für eine Machbarkeitsstudie zu erbitten und später die GbR „leben und wohnen Alte Schule“ zu gründen. Mitte Juni 2023 bekam die GbR den positiven Förderbescheid über 95.000 € für eine Machbarkeitsstudie „Die zur Förderung beantragte Machbarkeitsstudie soll untersuchen, inwieweit ein genossenschaftliches, generationsübergreifendes Wohnprojekt in Verbindung mit Betreuung im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung auf kommunalem Boden und in dem gegebenen städtebaulichen Kontext gemeinschaftlich umgesetzt werden kann.“ Die GbR arbeitet mit ihren Mitgliedern und mit der Unterstützung von Expertinnen und Experten – z.B. Architekt/innen, Freiraumplaner/innen, Energie-expert/innen – an der Machbarkeitsstudie. Dabei geht die GbR davon aus, dass sie diese Planungen zum zugrunde liegenden Grundstück Alte Schule macht.
Dazu war ja auch am 16.5.23 im Bauausschuss die Änderung des IEK von Ziel „Lidl“ auf Wohnbebauung beschlossen worden:
Der Bau- und Umweltausschuss beschließt, die GOS mbH zu beauftragen, einen Fortschreibungsentwurf des Integrierten Entwicklungskonzeptes zu erarbeiten, in dem die Untersuchungen der Machbarkeitsstudie, die Vorstellungen der Gemeinde (Beschlussvorschlag des SPD-Antrages) sowie die Programmvoraussetzungen der Städtebauförderung einfließen.
Parallel dazu ist der Angebotsbebauungsplan für den Bereich des Entwicklungsschwerpunkt 4 (vorrangig für Wohnbauzwecke) zügig weiter zu entwickeln.
In so einem Angebotsbebauungsplan wird z.B. festgelegt, wie viel der Fläche prozentual bebaut werden darf, oder wie hoch man bauen darf, oder welche Bäume stehen bleiben müssen oder was die Grenzen des Grundstückes sind, das später der Genossenschaft zur Verfügung steht.
Dann kam die Wahl der neuen Gemeindevertretung. Und danach waren scheinbar alle Beschlüsse von vor der Wahl vergessen.
Der Angebotsbebauungsplan sollte jetzt ein Vorhabenbezogener B-Plan sein. Die Amtsdirektorin hob in der ersten Beiratssitzung ab, dass erst die abstrakte Machbarkeit und die erforderliche Skalierung ermittelt werden müssten, bevor eine konkrete Überplanung des Grundstückes erfolgen könne. Und dem Bürgermeister waren scheinbar die Wünsche der BIG viel wichtiger als bezahlbares betreutes Wohnen auf dem Schulgrundstück.
Wir wissen derzeit nicht, ob das Grundstück verkauft oder in Erbpacht vergeben wird, wie groß es ist und was es kostet. Aber wir sollen eine abstrakte Machbarkeit darstellen. Wir sind kein Entwickler von betreuten Wohnanlagen, der für sein Angebot an Fertigbauten skalierbare Konzepte entwickelt, sondern eine Gruppe von Senioren, die für die Älteren in Heikendorf eine vernünftige genossenschaftliche Lösung auf dem alten Schulgelände projektiert.
Wir haben in der Beiratssitzung vorgetragen, dass wir eine sehr komplexe Wirtschaftlichkeitsberechnung zu unserem Genossenschaftskonzept (66% geförderte Wohnungen und 33% frei finanziert) bereits vor der Machbarkeitsstudie gemacht haben und mit diesem Finanzierungskonzept einen positiven Cash Flow für die nächsten 30 Jahre bis zu Gesamtkosten von 4500 €/m² gekommen sind. Parallel haben wir uns die auf den Baukosten-Index 2023 hochgerechneten Kosten einer sehr ansprechend gebauten neueren betreuten Wohnanlage geben lassen (Kostengruppen 200 bis 700 auf den Index 2023 hochgerechnet 3226 €/m²). Das ist für uns die abstrakte Machbarkeit gewesen. Erst danach waren wir bereit, Geld für die weitere Betrachtung von den GbR Mitgliedern zu nehmen. Der Experte für die Genossenschaftsbetrachtungen „Conplan Betriebs- und Projektberatungsgesellschaft mbH“ in Lübeck hat diese Wirtschaftsberechnung im Rahmen der Auftragsverhandlung bekommen und gesagt in seinen 25 Jahren Begleitung von Projekten hat er ganz selten eine so exzellente Vorbetrachtung gesehen.

Erst mit der Förderzusage konnten Termine für Gespräche mit den zu beauftragenden Experten abgemacht werden und die Unterstützerkreise in der GbR für Bauen, bzw. allgemeine Organisation in einem Wochenrythmus aktiviert werden. Der Baukreis beschäftigte sich mit dem vorliegenden Entwurf der Zastrows und verglich die Daten mit anderen Ausführungsoptionen. Bedingt durch die Kammstruktur und Grünflächen im Baukörper schätze der Baukreis mehr Rohre und Kabel und bis etwa 30% mehr Außenwandfläche, Dachfläche und Dachrinnen als andere Optionen. Das veranlasste uns zu einer Rücksprache mit den Architekten und einer Beauftragung einer vergleichenden Betrachtung durch die Zastrows für netto 1500 €, da nur sie Datenzugriff auf die aktuellen Pläne hatten. Auch in dem Vergleich ergab sich eine um 14% höhere Bruttogrundfläche.


Wir haben parallel eine Umfrage zu den mittlerweile 180 GbR Mitgliedern (280 Personen) gemacht. Erstaunlich war die Antwortquote. Etwa 85% der damals 279 Fragebogen kamen beantwortet zurück. Die Ergebnisse haben wir den Fraktionsvorsitzenden übermittelt. Aus den Antworten wurde entsprechend Stimmengewichtung die Ziele für das Raumbuch festgelegt. So gab es z.B. wenig Stimmen für eine eigene Kantine aber sehr viele für die Herrichtung und Nutzung der Alten Schule als übergreifende Gastronomie. Auch das Raumbuch haben wir den Fraktionsvorsitzenden geschickt. Wenn Sie die Umfrage oder das Raumbuch direkt bekommen möchten, eine Kurze E-Mail an mail@lebenuwohnen.de.
Natürlich bekamen auch die beiden Architekten Marie und Peter Zastrow das Raumbuch. Die hatten für die exaktere Planung in einem Gespräch am 3.7. mit Bürgervorsteherin Specker und Bürgermeister Peetz von denen erbeten, eine Grundstücksvermessung mit Aufnahme der erhaltenswerten Bestandsbäume und den Geländehöhen zu beauftragen. Wir baten dabei, die am 16.5 im Bauausschuss beschlossene Weiterentwicklung des Angebots- B-Planes für den Entwicklungsschwerpunkt 4 (vorrangig für Wohnbauzwecke) in Gang zu setzen. Frau Böttcher antwortete, das ginge frühestens in der Dezember Sitzung der Gemeindevertretung. Sie ist aber nicht auf der Tagesordnung der Dezember-Sitzung und auch nicht auf der Tagesordnung der nächsten Bauausschusssitzung am 11.12. Zur Grundstücksvermessung erhielten die Zastrows und wir auch keine Information. Erst als die Zastrows im Oktober nachfragten antwortete Frau Fleige, das sei nicht Aufgabe des Grundstückseigentümers sondern des Vorhabenträgers.
Da hatte aber bereits eine 1. Sitzung der Initiative und der Architekten mit dem sich neu konstituierenden Beirat am 4.9. stattgefunden. Der Beirat der Gemeinde, so war von Frau Specker festgelegt, war Frau Specker, Herr Bürgermeister Peetz und Frau Bohrer. Die weiteren Mitglieder kommen von der IB-SH, der Diakonie Alt-Holstein, dem Innenministerium und der Arge, sowie von  einer Genossenschaft.
Weil der Kostenrahmen mit dem Entwurf (Zastrow&Zastrow) noch nicht sicher schien, hat die GbR mit den Stadtplanern die Möglichkeit eines 2. Entwurfes mit der Zielrichtung günstigstes Bauen vereinbart. Die GbR hatte erläutert, sie wolle am Ende der Machbarkeitsstudie nicht nur mit dem Ergebnis dastehen, der Zastrow-Entwurf sei zu teuer und könne nicht finanziert werden. Mit Abschluss der Machbarkeitsstudie müsse auch eine kostengünstigere ggf. „abgespeckte“ Variante vorliegen. Wenn die auch nicht finanzierbar wäre, müsse man das Projekt begraben; wenn nur die finanzierbar sei, müsse man überlegen. Wunsch von Zastrow&Zastrow war, darüber einen eigenen Vertrag zu schließen, ggf. auch mit andern Planer/innen. Am 20. Oktober 2023 informierte die GbR Nicola Specker über dieses Vorgehen.
Am 23.10. informierten wir das Innenministerium und am 25.10. sprachen wir das noch einmal bei den Architekten Zastrow an, die nur sagten, Sie hätten jetzt keine Zeit bzw. Interesse, das zu tun und gaben uns die Adressen Ihrer ehemaligen Partner. Am 26.10. Informierten wir Frau Böttcher, Bauverwaltung und wiesen noch mal auf den Bauausschuss-Beschluss vom 16.5.2023 hin, den B-Plan zügig weiterzuentwickeln. Frau Böttcher war entsetzt über den Plan eines 2. Entwurfes und verwies auf einen vorhabenbezogenen B-Plan am Ende der Machbarkeitsstudie. Wir haben deshalb auf der nächsten Gemeindevertretersitzung am 8.11. nochmals nachgefragt. Aus dem Protokoll: “Frau Specker antwortet, dass eine die Aufstellung des Bebauungsplanes nach Vorliegen der Machbarkeitsstudie erfolgen soll. Dies wird von Frau Böttcher bestätigt.“
Herr Orth und Frau Faust sprachen sich dafür aus, wie am 16.5. beschlossen, den Angebotsbebauungsplan umzusetzen. Im Protokoll lautet das „Herr Orth bittet um regelmäßige Mitteilung über den Sachstand zum Projekt “Bebauung Schulgelände“ und um Prüfung, ob das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes nicht zeitnah erfolgen kann.“ Am 24.11. hatten wir mit Frau Specker erneut einen Termin zu dem Thema. Herr Bürgermeister Peetz war auch anwesend.  Frau Specker räumte in dem Gespräch ein, man müsste noch mal darüber nachdenken.
Wie bereits geschrieben, ist das Thema nicht auf der Bauausschusssitzung vom 11.12.2023. Wir wissen unter anderem damit auch nach dem 11.12. nicht, zu welchem Preis wir das Grundstück bekommen würden und ob es möglich ist, die Alte Schule als Essensmöglichkeit für die betreute Wohnanlage mit herzurichten oder ob wir eine eigene Essensmöglichkeit mit entsprechenden Raumbedarf mit einplanen müssen.
Die Zielrichtung eines alternativen Entwurfs war auch entstanden, weil wir immer wieder versucht haben, Änderungswünsche oder zumindest Fragestellungen, ob es nicht besser wäre, zum Entwurf an die Zastrows heranzutragen. Es war immer stärker spürbar, wir wollten die Machbarkeit der betreuten Lösung auf dem Schulgelände mit detaillierten Festlegungen, z.B. über das Raumbuch klären. Zumindest Peter Zastrow war da wenig zugänglich. Er war der Meinung, wir sollten kein Staffelgeschoss für mehr Wohnungen andenken, den Keller für Fahrzeuge und Kellerräume weglassen, da der zu teuer ist und die offenen Laubengänge so hinnehmen, weil die weniger Aufwand bezüglich Brandschutz verursachen. 
Nach einer Sitzung Anfang November mit der Diakonie Alt-Holstein, Juliane Bohrer, Nicola Specker, Viktoria Rose, Tade Peetz und Zastrow&Zastrow ohne unsere Beteiligung löst trotz der vorangegangen eindeutigen Gespräche das Vorhaben einer zusätzlichen alternativen Planung auf einmal „Besorgnis“ bei den Genannten aus.
Wir konnten das nicht nachvollziehen. Ohne Abstimmung mit uns wurde der Fördermittelgeber zu einem Gespräch nach Heikendorf eingeladen. Da wir aber nicht eingebunden waren hat der Fördermittelgeber das abgelehnt. Unser Angebot, den anberaumten Termin für eine Klärung unter den Beteiligten in Heikendorf zu nutzen, wurde nicht genutzt.
Also eine gewisse Blockade von Bürgermeister Peetz und anderen in der Gemeinde. Trotz gegenteiliger öffentlicher Bekundungen hat er uns nicht unterstützt. Er und die CDU wollten ja den Bau der ca. 600 Wohneinheiten auf dem Krischansbarg nicht um 5 Jahre verschieben. Und er war wohl intensiver mit Herr Weinstock von der BIG / LEG dabei, neue Möglichkeiten für deren Vorhaben zu diskutieren.
Das könnte auch die Besorgnis zu dem alternativen Entwurf erklären. Wenn man darauf gesetzt hatte, dass als Ergebnis der Machbarkeitsstudie herauskommt, das Projekt sei nicht finanzierbar.
Zumindest für die Zurücknahme der Verschiebung äußert jetzt der Bürgermeister:
„Nimmt sie(die Gemeindevertretung) den Anfang des Jahres gefassten Beschluss, das von der Firma Big Bau geplante Wohngebiet am Krischansbarg ruhen zu lassen, zurück oder nicht?“
Nur wenn das geschehe, erklärt Heikendorfs Bürgermeister Tade Peetz (CDU) im Gespräch mit den Kieler Nachrichten, könne das Gymnasium am Krischansbarg gebaut werden.
Marc Weinstock von BIG / LEG ist noch einen Schritt weiter: „Daher könne sich die LEG vorstellen, das Gymnasium-Grundstück mit dem der alten Grundschule in Heikendorf zu tauschen und dort Geschosswohnungsbau umzusetzen, sodass der Krischansbarg zusätzlich entlastet werden könnte.
Und der Bürgermeister hält solche Überlegungen für zu früh, räumt jedoch ein, er halte einen weiteren Grundstückstausch für „möglich“.

Das Ziel der Planungsgruppe „leben und wohnen Alte Schule“ war mit der Machbarkeitsstudie möglichst sicher zu klären ob dies genossenschaftliche Projekt mit Tagespflege und Wohngruppe auf dem Schulgelände finanziell machbar ist. Darum bestehen wir auch in einem Schreiben an die Zastrows darauf, unsere Vorstellungen aus dem Raumbuch in dem Entwurf umzusetzen. Denn nur wenn die Zielvorstellung auch entsprechend sorgfältig umgesetzt und wie vereinbart möglichst genau gerechnet wird, haben wir nicht irgendwelche Kosten, sondern unsere mit einer Toleranz von +-20%. Am Ende der Machbarkeitsstudie soll bei einem positiven Ergebnis die Gründung der Genossenschaft stehen. Und damit für die GbR Mitglieder eine weitere finanzielle Belastung. Die Entscheidung zu dem Schritt wollen wir sorgfältig absichern. 

Wir sehen es nach den Äußerungen des Bürgermeisters als notwendig an, jetzt erneut den Willen der Gemeindevertreter abzufragen, ob auf dem Schulgelände ein genossenschaftliches Projekt  bei finanzieller Machbarkeit realisiert werden soll. Das haben wir mit E-Mail an die Fraktionsvorsitzenden getan. Wenn sich die Gemeindevertretung am 6.12.2023 im Sinne von BIG / LEG erpressen lässt, werden wir die Mitglieder der GbR zu einer Veranstaltung einladen und entscheiden lassen, ob es sinnig ist, die Machbarkeitsstudie fortzusetzen. Wir geben in den nächsten Schritten nicht nur Steuermittel sondern auch Mittel der GbR Mitglieder evtl. unnütz aus, wenn die BIG / LEG ihr Erpressungspotential in Heikendorf bewiesen hat.
Heikendorf, Dezember 2023, luw